・繰り上げ返済か借り換えかを悩んでいる方。
・手間がかかるので検討すらしていない方。
・将来金利が上昇することを不安に思っている方。
おはーん、ペーパー先生です。
「支出削減に挑む」という回で、年間支出の具体的な削減方法について紹介しました。
その際に住宅ローンの組み換えも検討中ということを話しました。
この進捗について今回は紹介します。
現在は超低金利の時代。
米国では、米連邦準備理事会（FRB）が9月16日の米連邦公開市場委員会（FOMC）の中で、少なくとも2023年末まではゼロ金利政策を維持する方針を表明しています。
国内でも、日本銀行は9月17日の金融政策決定会合で、現在の大規模な金融緩和の維持を決めています。
コロナ禍の経済情勢などを踏まえると、この状況がすぐに変わるとは思えません。
10年以上前に住宅ローンを組まれている方は、借り換えの検討をお勧めします。
先生の住宅ローン概況
では具体的に私の住宅ローンの概況です。
現在の残金がおよそ2,300万円で、支払期間は残り25年。
金利は固定で1.175%です。
つまり毎月9万円を支払っているうち、およそ2.3万円は利息ということになります。
借り換えの検討の際に使ったのは、株式会社A2Zさんが提供している住宅ローン比較などの情報サイト『住宅本舗』です。
【出典：『住宅本舗』ホームページ】
「新規」と「借り換え」それぞれで金利の安い順にリスト表示してくれるほか、複数の金融機関に一括で住宅ローンの審査申し込みを行えるサービスも提供されています。
現在は、0.4%台の金利で提供している金融機関も多いです。
他サービス加入などの条件付きではありますが、一部ではそれをも割り込む0.380%という金利で提供しているところもあります。
■完済か借り換えか
先生の資産運用額は、住宅ローンの借り入れ額を上回っていますので、いつでも完済することができます。
しかし、繰り上げ返済は資産を増やす上では効率的ではありません。
上記のような低金利が続くのであれば、その分をすべて運用に回し、利息を上回る利回りで運用さえできれば、資産を大きくできるからです。
・2,000万円を繰り上げ返済する。
→ローン利息は発生しませんが、資産総額は増えません。
・2,000万円を年3%で運用する。
→運用益の60万円。年間ローン利息がおよそ30万円。差し引き30万円の資産増となります。
かなりの概算ですが、1年でもこのぐらいの差が出ます。
ローンは自身の信用力という見えざる力をお金に換えるわけですので、この力があるうちは最大限使った方が良いです。
金利が低いうちは借りておけ、ですね。
ちなみに私が現在、借り換えを検討している先はこちらです。
大和田取締役から呼び出されました。 #日曜劇場 #半沢直樹 pic.twitter.com/XXP3q5CiB9
— ペーパー警部 | Paper Cap (@papercapinfo) September 17, 2020
借り換えには、手数料などで費用が掛かります。
そのため、Web上でのシミュレーションをした上で、良さそうな金融機関が見つかれば、直接担当者に現状との比較見積もりを出してもらいましょう。
借り換えの比較
先生の場合は
現在：都市銀行（固定金利：1.175%）
今後：信託銀行（変動金利：0.475%）
借り入れ期間中に金利が変動しなかった場合は、借り換え手数料を含めても通算で155万円ほど負担軽減になります。
仮に将来、金利が大きく上がるようなことがあれば、繰り上げ返済する予定です。
住宅ローンは支出見直しの中でも、手間がかなりかかる項目です。
仮審査の際は、数年分の源泉徴収票や、不動産契約書のコピーなどを大量に準備する必要があります。
しかし、一度見直しを行えば継続的に効果が続きますので、低金利時代のメリットを活かさない手はありません。
皆さんもぜひ検討をいただければと思います。
では、ごきげんよう。
金利の安いうちは、繰り上げ返済ではなく資産運用に回しておいた方がお得。
