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不動産の購入をオススメできない3つの理由

不動産の購入をオススメできない3つの理由
この記事で分かること

・購入か賃貸か
・30年後どうなっているか
・正解が見えるアプローチかどうか

おはーん、ペーパー先生です。

最近、周囲に言われることが2つあります。

1つ目は「はやく結婚しなよ」。

2つ目は「はやく不動産買いなよ」。

どちらも余計なお世話(笑)なんですが、資産運用について取り上げているこのブログですから、

正面から向き合ってみたいと思います。

結婚については、どうにも慎重にならざるを得ない話題をいくつか取り上げていますので、

ご興味があればこちらもご覧ください。

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今日は不動産を購入をすべきか、賃貸にすべきかをやわらか考察します。

購入か賃貸か

不動産を購入すべきか、賃貸にすべきかが

甲乙付けがたい話であることが分かる記事を紹介します。

「家賃と返済額が同じ」というと、購入も賃貸も住宅にかかる支払額はともに同じだと考えがちです。しかし、実際は違います。住まいを持つと、固定資産税や修繕費用、マンションなら管理費などの保有コストがかかります。ですから、購入と賃貸を比較する場合、仮に家賃が月額10万円なら、住宅ローン返済額とこれら保有コストの合計が月額10万円として考える必要があります。

さてここで、向こう30年間、家賃10万円を払い続けるか、あるいは、住宅ローン返済額と保有コストをあわせた合計10万円を毎月払う前提で、自己資金600万円を頭金にして、3000万円の新築住宅を買うかで悩んでいるとしましょう。

購入する場合は、金融機関から2400万円を30年返済で借り入れるものとし、元本と利息、保有コストを払っていきます。30年後の住まいの価格は1500万円と想定します(土地価格と建物価格の割合が1対1とすると、一般に国内不動産市場において建物価値は20年程度でゼロになりますので、土地価格が不変であった場合でも、返済が終わるまでに住まいの価格は1500万円まで値下がりすると想定しています)。

この場合、返済までに払った額は家賃と同額でありながら、手元に残った資産は1500万円となります。

一方、賃貸の場合は、同じ期間で家賃を払いつつ、自己資金600万円を運用することが可能です。もし600万円を30年間、3%で運用できたとすれば、30年後は約1500万円になりますから、購入も賃貸もどちらもあまり変わらないということになります。

【出典】購入か賃貸か 住まいの選択はどちらに軍配?(日経電子版)
2020年6月29日 2:00

あくまでたとえ話ですから、将来的に不動産価格が上下することもあるでしょうし、

運用をしている資産も順調に増えていくだけとは限りません。

どちらがいいかは、30年後にならないと分からないわけです。

30年後どうなっているか

不動産を購入している方は、皆が口をそろえて

「毎日何もしなくても少しづつ資産になっていく」

という話をされます。

確かに毎月の支払いは掛け捨てではなく、住宅ローンとの相殺で徐々にローン元本が減っていきます。

不動産価値がある程度の範囲で保ち続けられるという前提に立てば、

最後には手元に持ち家が残りますから、良いことばかりにも聞こえます。

しかしながら、株式を中心としたペーパーアセットで運用をしている身としては、

先ほどの記事でもあったように、ローン返済しているお金があるならば、

どんどん運用に回したいというのが本音です。

仮に今後30年の運用期間がある場合、

不動産市況がどうなるのかは、人の住まいの在り方、建築手法の進化など、

自身の専門外なのでまったく予測ができません。

ただし株式で30年あれば、米国の主要インデックスは過去の実績を踏まえると上がっているでしょう。

仮にココが下がっているようであれば、世の中は大恐慌でしょうから、

不動産価格も下がっているんじゃないでしょうか。

正解が見えるアプローチかどうか

では、そろそろまとめていきます。

不動産の購入は、

①将来も労働収入があり続ける前提。
②借り入れが増えるためバランスシートが悪化。
③資産の機動性が大きく低下。

ネガティブな点だけ列挙していますが、裏返すと

「将来の稼ぐ力」=「信用力」をお金に換える。

こういったポジティブな見方もできます。

悪化するバランスシートは、時の経過とともに改善していくからです。

しかしながら先生は、会社員を続けていかなければならない状況に身を置きたくないですし、

最終的には資産になるかもしれませんが、長い期間抱えるのは負債です。

それであれば投資原資を捻出し、ペーパーアセットでフルスイングし続けた方が自信がありますし、

どんな時代になろうとも臨機応変な対処が可能です。

株式はかれこれ17年ぐらいやってますから、自分なりの正解があるんですよね。

不動産は経験不足過ぎてそれが見えない。

これこそが、不動産購入を躊躇するもっとも大きな理由かもしれません。

なお、現在の先生は、購入でも賃貸でもないホテル暮らし。第三勢力です(笑)

10年ほど前に何も考えずに購入した自宅マンションを賃貸に出していますので、不動産は絶賛勉強中です。

これで何か手がかりを見つけていきたいと考えています。

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では、ごきげんよう。

今日のまとめ

ペーパーアセットとハードアセットをバランスよく運用されている方には頭が下がります。

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