無職でも賃貸審査は通る！ FIRE民が知っておくべき攻略法

ごきげんよう、ぺいぱです。

「FIREして無職になったら、もう家は借りられないんじゃないか…」

そんな不安を抱えている方は多いかと思います。実際にぼく自身もそうでした。そんな中、昨年8月、そしてまさに今。とある事情で短期間に2回、無職での引っ越しに取り組んできました。

この辺りの話はこちらの回「独身FIRE民が今後の住まいについて語る」でもご紹介していますので、ご興味があればぜひご覧ください。

独身FIRE民が今後の住まいについて語る先日、FIREして1周年を迎えたということで、一発撮りでこれまでの1年間を振り返るという内容をやったわけですけれども、近年上げた動画の中では高評価でね。またやってほしいみたいな声もちらほらありましたんで早速やります（笑）　今回は「住まいのあり方」っていうんでしょうか、これについて。ぺいぱも今いろいろ思うこともあるし、考えてもいるので、その辺りをお話をしていければなと思っています。...

で、結論から言うと、無職でも審査通ります。

今回は、ぺいぱが実際に進めてきた賃貸物件への引っ越し審査にフォーカスを当て、審査会社の違いや提出した書類など、40代独身FIRE民が賃貸審査を突破した経験談を紹介していきます。

なお、そもそもぺいぱは不動産周りについて詳しくありません。関心がないからです。ただ、今回は急な引っ越しに迫られ、いろいろ壁にぶつかりながらも早期着地を目指した結果、実地で身についた知識を中心にシェアさせていただこうという内容。

ですので、あくまでぺいぱの視点からはそう映った、そう考えている、という私見も多分に含まれますので、あらかじめご承知おきください。

それではいってみましょう！

まず、物件を借りるための「審査」について。この3つのハードルを越える必要があります。

まず仲介担当者は、相談しに来た人の提出書類を見て「この保証会社ならいけるか？」「管理会社に跳ねられないか？」を事前に判断します。

これは実際に担当者から聞いたのですが、

こうした、いわゆる支払い能力が極端に低い方もいらっしゃるそうで、これでは審査に回しても通りようがない。

安定した支払いが望めない、支払い能力がゼロに近いと、仲介会社は保証会社への審査に回しません。なぜなら「明らかに落ちる審査」を出して、管理会社や保証会社から「変な客を連れてくる不動産屋だな」と信用を失うのを嫌うためです。

ですので、FIRE民がやるべきことは、「自分はただの無職ではなく、支払い能力が十分にある」ということをしっかり書類で見せていく必要があるわけです。

続いて、最重要ポイントとも言える保証会社審査について紹介していきます。

保証会社とは、万が一、入居者が家賃を滞納した際に、大家さん（オーナー）に対してその支払いを立て替え払い（保証）する会社のことです。大家さんにとっては「家賃収入が途絶えない安心」を、入居者にとっては「連帯保証人がいなくても部屋を借りられる仕組み」を提供しています。

そんな保証会社には、大きく3つのグループがあり、それぞれ特徴が違います。

ここで重要なのが、物件を探している人は「保証会社を自由に選べるわけではない」ということ。物件の管理会社と、そこが提携している保証会社は通常セットになっているためです。そのため、無職審査を扱った経験のある仲介担当者を味方につけておくことが大事というわけです。

ぼくのケースでは、気になった物件ベースで審査を進めていきましたが、不動産屋だけが見られる専用サイト（レインズなど）には、物件ごとにどの保証会社を使うかが明記されていますから、
場合によっては担当者に相談し、自分の属性でも通りやすい保証会社の物件をピックアップしてもらうことも可能だと思われます。

ぼくの現在の住居は、都心から電車で40分ほど郊外にある賃貸専用マンション、次の新居は同じエリア内の分譲賃貸マンションとなります。審査会社はそれぞれ異なっておりまして、8ヶ月前の審査では「信販系」、今回の審査は「団体系」でした。

実際に提出した資料はこれらです。数値は概算となります。

審査基準は非公開ですのであくまで推測ですが、8ヶ月前の「信販系」が通ったのは、確定申告書による「年収実績（フロー）」が評価されたからでしょう。現在は無職でも、直近までこれだけの稼ぎがあったという「属性の強さ」が信用に繋がったと考えられます。

ただし、ここには「タイムリミット」があります。今回ぼくが提出したのは、退職年である令和6年度の確定申告書。いわば「会社員時代の残り香」が効いている状態です。今後、無職1年目となる令和7年度以降の確定申告書を使うタイミングでの引っ越しになれば、給与所得の欄はゼロ。当然、フローとしての審査能力はガクンと落ちます。

対して、今回の「団体系」が通ったのは、純粋に「保有資産（ストック）」が決め手だったはずです。「家賃の数年分は余裕で持っています」という5,000万円超の証明が、無職という肩書きへの不安を上書きしてくれたと言えます。

そして、両者で地味に効いたと思われるのが、不動産収入とオルカン売却の実績です。「会社に頼らない定期的なフロー」は家賃支払いへの安心感を与えるでしょうし、オルカン売却（住宅ローン返済用）も「大きなキャッシュを動かせる余力」としてポジティブに映った可能性があります。

保証会社の審査承認を受けると、最後はオーナー審査になります。ここはもう「オーナーの価値観」が全ての世界です。

ぼくを担当してくれている仲介会社の方によると、オーナーがシニア層の場合は「無職＝不安定」という固定観念から、厳しい目を向けられるケースが依然として多いそうです。一方で、若い世代のオーナーであれば、フリーランスや投資家など多様な働き方・稼ぎ方への理解があり、審査も柔軟。つまり「肩書き」ではなく、純粋な「支払い能力」でフラットに見てくれる傾向にあるようです。

ですので一概には言えませんが、築年数が浅いマンションであれば、オーナー自身も現役世代で、新しい価値観を持っている可能性が高まります。

また、今回のぼくのケースのように「分譲賃貸」を狙うのも一つの手。分譲マンションを貸し出しているオーナーは、転勤の間だけ貸している保守的な個人オーナーもいますが、投資として所有しているオーナーであれば、資産背景をビジネスライクに、かつ正当に評価してくれる土壌があります。

結局のところ、最終的には「人」対「人」。自分の資産背景を数字で示しつつ、仲介会社から管理会社へ、そしてオーナーへと、「この人は資産収入があり、非常に信頼できる入居者候補である」というストーリーを適切にパスしてもらうことが、不安を払拭する最大の鍵となります。

それでも「やっぱり不安…」という方に、ぜひ知っておいてほしいのがUR賃貸（都市再生機構）です。

URには本来「家賃の4倍の月収」といった厳しい要件がありますが、無職でも「数字」という客観的な条件さえ満たせば、極めて高い確実性で通過できる明快な審査ルールが存在します。この2つの制度です。

民間のような保証会社の審査自体がないため、まさに「数字さえあれば通る」という世界。保証人も不要で、条件を満たせば淡々と手続きが進む透明性が最大の魅力です。

さらに、URは「礼金なし・仲介手数料なし・更新料なし」。浮いた初期費用を運用に回しておけると考えれば、投資家属性の人たちにとって、これほど合理的で心強い受け皿はありません。

立地や築年数の条件さえ合えば、最終手段としてではなく、真っ先に検討すべき選択肢の一つにもなり得るでしょう。

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今回は「無職でも賃貸審査は通る！ FIRE民が知っておくべき攻略法」をテーマに話を進めてきましたがいかがだったでしょうか。

FIREという単語が市民権を得た令和の時代において「無職＝社会的信用ゼロ」ではありません。コツコツ育てた「資産残高（ストック）」、そして「不動産や配当収入（フロー）」。カード（手札）の持ち方は様々あると思いますが、これらを正しく組み合わせれば、審査の壁は越えられるというわけです。

最後に一つ小話を。今回、バックアッププランとして審査に出していた新築賃貸物件での出来事です。

当初、ぼくは職業欄を「無職」として提出しました。これ、今まで審査出したものは全部そうしていましたし、新居で審査通した時もそうでした。

ところが後日、仲介担当者から「『株式や不動産』などの具体的な収入源を追記してほしい」と連絡が来たんですよね。おそらく保証会社もしくは管理会社から指摘が入ったのだと思われます。

結局、「個人投資家」という肩書きで再提出したわけですが、まぁたしかに「無職」という言葉は、単に「収入がない人」というネガティブな記号に見えてしまうかもしれません。なので「資産運用でお金を生み出している属性である」という見え方を整えてあげることも大事だということですね。ま、一部界隈ではオルカン民は投資家じゃないとかいう話もありますけど（笑）

AIブームの今、改めてオルカン保有が最高に合理的だと確信している話1ヶ月ほど前、著名投資家レイ・ダリオさんがXにこんなタイトルのポストをしたんですよね。 「It’s Official: The World Order Has Broken Down」。 意訳すると「もう疑いようがない、世界秩序は崩壊した」といった感じでしょうか。ぼくがこの話を見て思ったのは「世界が混沌としているからオルカン投資をやめよう」ではなく、むしろ逆。「こういう時代だからこそオルカンが最強じゃないか」 と。今日はそんな話をしていきますので、ぜひ最後までお付き合いください。...

なお、この新築賃貸物件の審査は、他の物件に決めることにしたため、途中で切り上げています。そのまま進めていた場合の結果がどうなったのかは今となってはわかりません。

皆さんも賃貸審査での実体験や工夫などがあれば、ぜひコメント欄で教えていただけると嬉しいです！

この「やわらか中学校」では、ぺいぱの資産運用の実体験を中心にお金や仕事に関する話題をお届けしています。ぜひチャンネル登録・いいね・コメントをよろしくお願いいたします！

また、YouTubeサブチャンネル「ぺいぱのひとりごと」は、ぺいぱが興味関心のある話題を取り上げて好き放題喋り倒すラジオのような配信番組となっています。

そしてこの「やわらか中学校」から生まれた4コママンガ「やわらかクエスト -お金と仕事と呪われし大陸-」をnoteで連載中。中世RPG風の世界観でお金や仕事に関するあるあるネタを扱った作品となっていますので、こちらもぜひチェックしてみてください。

ということで、今回も最後までご覧いただきありがとうございました。

人生はノーコンティニュー！悔いのないようにやっていきましょう。

では、ごきげんよう。